2023년 부동산 하락기를 논하기 위해서는 대구를 빼놓고 말할 수가 없습니다. 역대급 아파트 신규 입주물량으로 인하여 대구의 부동산 시장은 어느 누구도 겪어보지 못한 하락장을 경험하고 있습니다. 오늘은 대구 아파트 미분양 현황을 살펴보며 대구 부동산 시장 현황을 살펴보도록 하겠습니다.
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대구 월간 아파트 매매가격지수
KB 부동산에서 전국 아파트 매매가격지수 통계를 확인할 수 있습니다. 아래는 대구의 월간 아파트 매매가격지수를 나타낸 그래프입니다. 22년 1월을 기준으로 잡고 기준시점 대비 아파트 가격의 비율을 나타내고 있습니다.
대구의 2월 아파트 매매가격지수는 지난달 91.269% 대비 하락한 90.027% 입니다. 전국 2월 매매가격지수는 93.626% 인 점을 감안했을 때 대구의 가격 하락폭은 평균보다 가파르다는 것을 알 수 있습니다.
전국 시도별로 비교를 했을 때는 84%를 기록한 세종시와 89%를 기록한 인천시 다음으로 매매가격지수가 가장 낮습니다. 세종시는 지난 부동산 상승기에 역대급으로 가격이 상승하였고 인천시는 뒤늦게 가격이 상승하였기에, 이번 하락기에 가격 하락폭이 두드러지는 것으로 보입니다. 다만 대구는 적정 입주물량 이상으로 과도한 아파트 입주 예정 물량이 주된 아파트 가격 하락 원인입니다.
아파트 실거래가 앱인 아실에서 분석한 도표를 보면 대구 아파트의 적정 수요는 연간 1만 2천세대입니다. 하지만 23년도와 24년도에는 적정수요의 2배를 훌쩍 넘는 입주 물량이 예정되어 있습니다. 23년도에는 무려 3만 4천세대가 입주예정이며, 24년도에는 2만 1천세대가 입주예정입니다.
공급과 수요 법칙에 의해서 공급이 많다면 아파트 가격이 하락하는 건 당연한 이치입니다. 이와 더불어 신규 아파트에 입주하는 입주민들은 기존 집을 처분해야 할텐데, 지금과 같은 시기에서는 자신의 집을 매도하기 위해 앞다투어 가격을 내리다보니 가격이 지속적으로 떨어질 수 밖에 없습니다.
또한 대구는 역대급 아파트 공급으로 실거주자 보다는 투자자들이 많이 참여한 지역입니다. 최근에 가장 이슈가 되고 있는 것이 매매가와 더불어 떨어지고 있는 전세가와 빌라왕 사건에서 비롯된 전세 기피현상입니다. 여기에 DSR 대출 규제로 인해서 신규 아파트의 등기 치는 것이 정말 어려운 상황이 돼버렸습니다. 그렇기에 투자자들까지 계약금을 포기한 상태로 분양권을 매도하기 위해서 마이너스 피가 속출하고 있는 상황입니다.
전국적으로 부동산 시장이 어려운 상황이지만 대구 부동산 시장이 살아나고, 아파트 매매지수가 개선되기 위해서는 꽤나 많은 시간이 필요할 것으로 보입니다.
대구 아파트 미분양 현황
23년 1월 대구의 아파트 미분양 현황은 지난 달 대비 120세대가 증가한 13,565세대 입니다. 평형별로 나눠서 보면 60㎡이하는 1140세대이며, 84㎡ 이하는 10,861세대, 85㎡ 초과는 1,564세대 입니다.
아래 그래프는 22년 1월부터 현재까지 대구에서 분양세대수와 미분양 증감 추이를 나타낸 그래프입니다. 지난 22년에 매달 평균적으로 1000세대 정도가 분양을 하였고 이에 따라 점진적으로 미분양 세대수가 선형적으로 증가를 하고 있습니다. 다행스럽게도 23년 1월에는 분양이 전무하였기 때문에 미분양 세대수가 큰 폭으로 증가하진 않았습니다.
아래 그림은 지난달 대비 대구 아파트 미분양 변화량을 나타낸 그림입니다. 미분양 세대수 변화가 50세대 이상인 지역에 대해서는 빨간색과 파란색으로 음영표시를 하였습니다.
미분양이 증가된 지역은 수성구와 달서구 2곳 입니다. 공교롭게도 2곳 모두 미분양 물량이 가장 많은 top 3에 속하고 있습니다. 수성구는 지난달 대비 135세대 증가한 3,240세대가 미분양이며, 달서구는 51세대가 증가하여 2,486세대가 미분양 상태입니다.
아래는 22년 1월부터 현재까지 구별로 미분양 세대수를 나타낸 표입니다. 22년 상반기만 하더라도 미분양 세대수는 6천세대 수준을 유지하였지만 7월과 9월에 수성구에서 발생한 미분양으로 인하여 2천세대가 증가하였고, 뒤이어 11월과 12월에 남구와 북구에서 증가한 미분양으로 인하여 2천세대가 급증을 하였습니다.
대구 수성구 미분양 아파트 현황
대구 수성구의 미분양 아파트 세대수는 총 3240세대이며, 아파트별 현황은 다음과 같습니다. 하지만 건설사 요청으로 비공개된 아파트가 많은 관계로 아파트별로 세부적인 내용은 확인이 어려운 부분이 있습니다.
총 3,240세대 중 집계된 현황은 674세대이기 때문에 약 2,500세대에 대해서는 정확한 미분양 정보를 확인할 수가 없습니다. 간접적으로 유추를 해본다면 22년 7월과 9월에 분양을 한 아파트에서 미분양이 발생한 것으로 추정해 볼 수 있습니다.
대구 남구 미분양 아파트 현황
대구 남구의 미분양 세대수는 총 3,083세대이며, 아파트별 상세 현황은 다음과 같습니다. 수성구와 동일하게 건설사 요청으로 비공개된 아파트가 많은 관계로 아파트별로 세부적인 내용은 확인이 어려운 부분이 있습니다.
총 3,083세대 중 집계된 현황은 단지 100세대이기 때문에 약 3,000세대에 대해서는 정확한 미분양 정보를 확인할 수가 없습니다. 남구에서 분양한 총 세대수가 3,574세대인데 3,000세대가 미분양이라는 것은 대구의 미분양 사태가 그만큼 심각하다는 것을 보여주는 지표이겠네요.
대구 달서구 미분양 아파트 현황
대구 달서구의 미분양 세대수는 총 2,486세대이며, 아파트별 상세 현황은 다음과 같습니다. 위의 수성구 및 남구와 동일하게 건설사 요청으로 비공개된 아파트가 많은 관계로 아파트별로 세부적인 내용은 확인이 어려운 부분이 있습니다.
총 4,133세대 분양 중 60%에 해당되는 2,486세대가 미분양상태입니다. 특히 달서구의 경우 작년 1월 미분양 세대수가 1,538세대로 대구의 모든 구를 통틀어 가장 많은 상태였습니다. 22년 3월에 분양한 달서 푸르지오 시그니처 분양에서 발생한 미분양이 더해지면서 작년 내내 2,400세대 수준의 미분양을 지속적으로 유지해오고 있습니다.
대구 구/군별 입주 예정물량
위에서 살펴본 바와 같이 대구의 아파트 미분양 상태는 다소 심각한 상황입니다. 다만 상황을 더욱 심각하게 받아들여야 하는 점은 23년도부터 향후 3년간 예정되어 있는 입주물량 때문입니다. 아래는 위에서 언급한 대구에서 미분양 세대수가 가장 많은 구인 수성구와 남구, 달서구의 향후 3년간 입주물량입니다.
연도별로 차이는 있지만 적정수요라고 판단되는 세대수를 훌쩍 뛰어넘는 입주물량이 예정되어 있습니다. 현재와 같은 상태가 지속된다면 준공 전 미분양이 악성 미분양 상태인 준공 후 미분양으로 이어질 가능성이 매우 높습니다. 흔히 불 꺼진 아파트라고 말하는 준공 후 미분양 사태를 맞이하지 않기 위해서는 정부 및 지자체 차원에서 특단의 조치가 이루어져야 하지 않을까 싶습니다.
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